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作为高端餐饮娱乐消费的汇集地，池林路一向有本市销金窟之称，而在这个销金窟的最深处，“鸿胪寺大酒店”傲视群雄，美轮美奂。
坊间传言：一入鸿胪寺，富贵如天赐。进门缠万贯，出门只精赤。
酒店老板苏宏业，出身浙商巨贾之家，早年留学欧洲，虽学业无所突破，但幸而体验了贵族生活，见识大涨。回国之后，慧眼独具，看中了当时池林路上这家奄奄一息的酒店，接盘之后改名为鸿胪寺，取送往迎来、礼宾天下之意，把原来的炒菜酒楼改成了高端餐饮，果然一炮打响。
随着生意日渐兴隆，原有的店面已经不足以满足经营所需了。为了长远发展，也为了彻底摆脱前手经营所遗留的影响，苏宏业强忍着半年没开业，斥资万元把酒店里里外外重新装修了一遍。
再次开业时，营业额果然比之前又有大幅提高。
年，本市著名的影视明星南黎在鸿胪寺大酒店举办了盛大的婚礼，将酒店的名望再一次推向巅峰。婚礼结束之后，苏宏业特意将南氏夫妇当天的婚宴菜单作为酒店的特色项目向社会推广。由于南黎在影视圈一直口碑较好，深得观众喜爱，从而引得无数准备举办婚礼的年轻人对他的婚宴菜单趋之若鹜。更有小道消息说，南黎在举办过婚礼之后对鸿胪寺大酒店的餐饮服务非常推崇，投巨资入股鸿胪寺大酒店，现在已经成为苏宏业之下最大的股东。这消息越传越玄，最后竟然传说只要在鸿胪寺大酒店消费达到一定的数额，就可以获得跟南黎共进晚餐的机会。
到那时为止，鸿胪寺大酒店已经成为本市餐饮行业的龙头，如果不出意外的话，这种势头将继续保持下去，然后开设第二分店、第三分店，再然后苏宏业可能会在一个公开场合高调宣布进*其他行业领域。
但生活没有这么多然后，三年之后，苏宏业迎来了酒店的重大经营危机。
危机产生的原因很简单——租赁合同到期了。
苏宏业当年接手这个酒店的时候，是从房东李茂江手里租来的房子。李茂江自己把酒店开得半死不活，于是就把店面租给了苏宏业。彼时的苏宏业雄心万丈，不在乎交给李茂江那一点点房租，想也没想就签了租赁合同。
苏宏业租赁酒店店面的时候签了十年租赁合同，兴旺了七年，给南黎办了婚礼，接着又爆发了三年，期满了。
正所谓匹夫无罪怀璧其罪，苏宏业揣着到期的租赁合同请李茂江谈续租的事，却被李茂江很有礼貌地告知，租期届满后不再续租。
李茂江的想法很简单，这个酒店现在已经名声大噪，而且周围的商业气象也一片繁荣，若是自己把房子收回来，别的不说，就冲这房子现在的人气，都能有个极好的前景。
苏宏业的想法也不复杂，这个房子我都租用了十年了，要不是我，也不可能有今天的成就，你现在说不再续租，无非就是想提高房租而已。
两个人的思维差异决定了关于是否续租问题的商谈注定无法顺利进行。
谈判桌上是要讲究技巧的，谁也不能一上来就抛出底线。作为房客，苏宏业首先带领着李茂江回顾了创业之艰难，经营之困顿，自己是如何呕心沥血、闪转腾挪，把原来的酒店打造成现在这番气象。说到激动处，苏宏业语调高昂，挥斥方遒，彷佛眼前就是他的江山。
李茂江对苏宏业的回顾表现得极有兴趣，频频点头，声声赞叹，只恨自己当年有眼如盲，竟没能很苏老板合伙做生意。
苏宏业接着开始描述酒店未来的规划，自己的雄心壮志，自己的纵横捭阖，一片宏图伟业跃然眼前。
李茂江对苏宏业的个人能力简直是崇拜得无以复加，发自肺腑地说：“像苏老板这样的大才之人，真是走到哪里都不愁干不出一番事业啊！”
锣鼓听音，说话听声。李茂江这句话，让苏宏业听了很不对味儿。自己忙活了半天，原来李茂江半点都没听进去！
既然如此，就干脆把话挑明了说。苏宏业直接表示，自己希望继续租赁酒店所在的房屋，并且主动提出房租可以重新商量。
李茂江沉默了半天，才艰难地说：“苏老板，不是我姓李的不能通融，实在是这个房子不能往外租了。这里面的原因你别问，总之合同不能续签。苏老板财大气粗，而且大人大量，千万不要再为难我了。”说话之时满脸痛苦，彷佛他才是求之而不得的那位。
苏宏业见对方话已说死，知道事情无可转圜，但他毕竟在生意场上打拼了这么多年，在这种时候还是拿得起放得下的。眼见话不投机，苏宏业马上改向第二方案。
第二方案是本经济账，我当年装修花了万，现在房子原样留给你，不多要，给万，我走人。
李茂江哭丧着脸表示，你看我值多少钱，不如把我卖了算了。
苏宏业面色铁青，抛出底线：“万，不然就没什么好谈的了！”
说完这句话，苏宏业惊奇地看到，李茂江就像是泡在水里的卷柏一般瞬间舒展开来，“苏老板，别跟我说这么硬气的话，我觉得这件事你最好还是再考虑一下。说到底，合同现在是到期了，不是我李茂江违约。至于装修，能带走的你带走，带不走的，麻烦你给我恢复原状。想找我要钱，除非让法院判！”
说完，李茂江拂袖而去。
苏宏业差点摔了手里的茶杯，喊过身边的秘书，对着李茂江远去的背影大声命令道：“酒店继续经营！通知几位副总，给我增加保安人手！”
这句狠话似乎是起了些作用，接下来的几天果然风平浪静。
几天之后，鸿胪寺酒店门前开始热闹了起来。
先是来了一个流动水果摊，摊主摆着一些考古出来的水果大声叫卖，最后被酒店的几个保安给强行轰走了。
接着是一对情侣在酒店门口吵架，一张口惊天动地，上至三皇五帝，下至四邻乡老，无不殃及。酒店专门派了个客服部经理，好说歹说劝了一个多小时，才把这二位给送走。
这一天，在酒店门前的公路上，一辆丢盔卸甲的面包车追尾了一辆同样惨不忍睹的电动车。电动车司机一边倒在地上大声哀嚎，一边计复利般滚来滚去。看热闹的人越围越多，把酒店门前堵了个水泄不通，就连交警都只能远远下车，然后步行到现场处理事故。一开始，酒店的员工只当是普通交通事故，并没有多么在意。可到了临近中午时分，预定婚宴的人都开始扎气球拱门了，门前的事故还没处理完，围观的人群也丝毫没有要散去的意思，酒店这才意识到事情不对，连忙向苏宏业汇报。
此时的苏宏业正对着一份法院传票生闷气，一听到经理的汇报，顿时火冒三丈。手里的茶杯躲过了初一，还是没躲过十五。
李茂江的诉讼请求很简单，腾让房屋、支付使用费。
事到如今，苏宏业心里也明白，继续经营只怕是不太可能了。既然双方没有租赁合同关系，腾让房屋是天经地义；超期使用，支付使用费也理所应当。但要让他无条件把房屋交还给李茂江，心里是一万个不情愿——这酒店里的装修和许多固定设施一旦拆除几乎分文不值，但要原样留下却又太便宜了李茂江。
苏宏业找装修公司进行了询价，结果被告知，拆除酒店装修所需的全部人工费和设施费累计在15万元上下。这个数字让他颇有些心疼，一直到法院开庭的那天，他都没最终拿定主意，弄得被派去开庭的赵经理心中惴惴，坐立不安。
赵经理本是酒店的财务部经理，对于酒店的经济往来了如指掌，向来是苏宏业手下的能员干将，但这次被领导派去法院开庭，却是平生没有过的特殊经历，在法庭上面对法官的发问几次瞠目不能对，被法官结结实实地训了一顿。
为了换取李茂江不再主张腾让房屋，赵经理抛出了一个三段论。
大前提：根据公平原则，取得利益的一方应当给丧失利益的一方适当补偿。
小前提：李茂江在重新取得房屋后将占有房屋内现有的装修，而经过估值，装修价值万元，拆除费用为15万元。
结论：李茂江应当补偿鸿胪寺大酒店万元。
隐含结论一：如果李茂江拿不出这万元，就应当与酒店继续订立租赁合同。
隐含结论二：如果李茂江承担15万元拆除费，酒店就把房屋恢复原状之后交还给他。
法官听完这个三段论，直接扔给赵经理一个问题：“你是要提反诉吗？万的反诉费得交两万多。”
赵经理吓了一跳，只好说回去请示领导，可开完庭他之后没却敢请示。
本案事实清楚，证据简单，法院审的效率也高。开完庭过了没多久，苏宏业就收到了法院的一审判决，判令他腾让房屋。至于赵经理在法庭上曾经陈述的装修问题，法院一概不予考虑。
半个月后，鸿胪寺大酒店开始搬迁。在拆除了全部能带走的设备后，原有的装修几乎完好无损地留在了酒店里。
由于需要重新装修，搬迁后的鸿胪寺大酒店又进入了歇业状态。等到装修结束重新开门纳客之时，已经是将近一年之后的事了。在这一年里，酒店好几位顶尖大厨离职，供货商也有不少终止了合作。虽然苏宏业使尽了浑身解数，最终也没能使酒店恢复昔日荣光。
十年之前，苏宏业接手酒店，一举夺得餐饮业龙头；十年之后，鸿胪寺大酒店因为租期届满而被迫搬迁，从此一蹶不振。正是“其兴也勃焉，其亡也忽焉”。
鸿胪寺大酒店的故事就到此为止了，之后的惨淡经营不再赘述。接下来我要说的，是赵经理那个三段论的问题，也就是——为什么李茂江不需要补偿装修损失？
这里面有一丁点是程序原因，绝大部分是实体问题。
不管能不能打赢，想让法院支持自己的诉求，必须先要明确提出诉求。比如在这起纠纷中，赵经理在法庭上提出李茂江应当补偿鸿胪寺大酒店装修价值万元，就应当提起反诉或者另行起诉。但他一直到法院下判决都没有提起程序，法院当然不会主动去考虑装修补偿的问题。
毕竟“不告不理”是民事诉讼的大原则。
当然了，在本案中，即使鸿胪寺大酒店提出了要求李茂江补偿装修价值万元的诉讼请求，最终也不会得到法院的支持。这个恶果在三年前苏宏业装修酒店时便种下了。
三年前，苏宏业眼见酒店的发展需要更上层楼，斥巨资对酒店进行了装修，又在酒店安排了南黎夫妇的盛大婚礼，使得酒店的风头一时无两，但他偏偏忘记了一件不起眼的小事——把装修的事跟李茂江打个招呼。
三年后，租赁合同到期，面对前来摘桃的李茂江，种树的苏宏业已经是处处被动。
原因在于，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。
换句话说，关于酒店的装修行为，在苏宏业眼里是创造，在李茂江眼里是破坏。你想破坏我的房子，总要先征得我同意，否则我就可以要求你恢复原状。至于恢复原状的费用，你需要自己承担。
司法解释认为，李茂江理解的“破坏”是正确的。
既然如此，那就不存在受害人给加害人补偿的问题，这里面根本不关乎公平原则，赵经理的三段论的大前提就是错误的，也就不可能推理出一个正确的结论。
我们来跳出这个案子，看看此类问题的处理原则。
第一步，我们要先看双方对于装修的问题有没有合同约定。
民法是私法，讲究当事人意思自治，不少情况下合同约定大过法律规定。所以不管孰是孰非，只要租赁合同中对于装修问题有明确约定的，要遵从当事人的约定。
当然，我承认，有约定的不多。
第二步，我们要判断装修行为是不是一种破坏。判断的标准很简单，征得出租人同意的，不是破坏，反之就是。
第三步，我们要判断导致合同不能继续履行的原因。原因主要有两个，期限届满以及因一方违约导致合同解除。
我们把第二步、第三步综合起来，进行排列组合。
征得出租人同意进行装修，期限届满，承租人请求出租人补偿装修费用的，法院不予支持。
征得出租人同意进行装修，因一方违约导致合同解除，谁违约谁承担装修残值。承租人提前退租的，出租人不赔偿装修损失，同意利用的可以适当补偿；出租人提前解约的，要赔偿装修损失；双方都违约的，按过错比例分担。
未征得出租人同意进行装修，期限届满，承租人请求出租人补偿装修费用的，法院不予支持。
未征得出租人同意进行装修，因一方违约导致合同解除，承租人请求出租人补偿装修费用的，法院不予支持。
所以你看，承租人想要出租人给补偿（或赔偿）装修损失的可能性并不高。
这也表达了另一层意思，那就是承租人要根据剩余租期和缔约可能性审慎投入装修资金。明明租期还有俩月就到期了，你非得投入万去装修，到时候打了水漂可怨不得别人。
在很多案例中，承租人都怀有一种不拿自己当外人的心态，越是长期租赁这种心态越明显。
我曾经接待过一个来咨询的当事人，这小姑娘把租来的房子按照婚房标准结结实实给装修了一遍，结果跟老公住了两年就被房东给轰了出来。一问原因，租期届满了，房东要涨价，结果没谈成。
装修是不用想了，续签也不可能。缔约自由，涨价也自由，总不能逼着房东把房子租给你。
家装还好说，商业装修的投入可不是说扔就能扔了的。你看财大气粗如苏宏业者，扔了万的装修，转身再投几百万，顺带着歇业一年，再有底气也难免伤筋动骨。
前车已覆，后车当鉴。给出租人发个书面的装修告知函并不是多么难的事，对吧？
牟海峰
山东乾恒律师事务所执业律师，青岛交通广播FM89.7“房产俱乐部”栏目嘉宾律师。
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牟海峰